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2017-12-15 00:42:52    来源:赣南日报
编辑:王盛泉    作者:赖旭辉
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原标题:自家车位私建立体车库被判拆

  

法院认定未经相关部门审核且有隐患 建议市交通委应对此类行为予以规范

王女士在小区地下车库拥有两个相邻产权车位,因家中车辆较多,她就自建了立体车库。而此举遭到物业公司的反对。因占用业主公共区域、存在安全隐患、违反小区公约,朝阳法院近日一审判令王女士拆除自建车库。北京晨报记者了解到,一些业主出于生活便利的需求,对业主共有区域进行加建或改造,引发了与相邻业主或物业之间的诉讼。近三年,朝阳法院共受理因加改行为引发的涉业主共有权纠纷案件共计1051件,案件数量逐年上升。究其原因,很多业主对于业主共有权的相关法律规定往往仅做有利于自己的理解。

事件起因 业主私建立体车库被诉

王女士家住朝阳区果岭里小区,在小区地下车库购买了两个相邻车位。因家中有四辆车,自2015年7月28日起,她对两个车位进行改造,加装了升降设备。为解决用电,她将电路从位于二层的自家房屋电表引出,穿过公用的楼梯和墙体引入地下一层。

对于该举动,王女士说,她曾在欧洲很多国家都看见过升降停车设备,且市政府从2012年起鼓励社会资本参与建设立体车库,以缓解老旧小区停车难的问题,其行为是响应市政府的号召。

不过,车位改建并未经过物业公司或小区业主委员会的同意,同时有小区居民反映此举有安全隐患。为此,王女士所在小区的万科物业起诉到法院,要求其拆除并恢复地下停车场原状。

但王女士认为,作为车位的合法产权人,她对车位享有合法的占有、使用、收益和处分的权利。停车设备系在自有车位区域内安装的,并未改变车位的使用性质,也未妨碍其他业主的通行、通风和采光。

一审判决 私建车库损害他人权益

王女士是否有权自建立体车库?近日,朝阳法院给出了答案。法院认为,业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但不得危及建筑物安全,不得损害其他业主合法权益。同时,业主也应遵守法律、法规以及管理规约。

原告安装的升降停车设备占用了业主共有区域,侵犯了其他业主对共有部分的权利。且380伏电压的电路穿过公用楼梯和墙体引入地下存在安全隐患,对其他业主人身安全存在巨大风险,损害了其他业主的合法权益。同时,原告加建行为违反了业主公约关于禁止擅自在车位上安装设施的规定。据此,法院判决王女士拆除升降停车设备。宣判后,原告方当庭表示上诉。

司法建议 自建停车设施应被规范

审理此案的法官斯晓荷解释说,王女士安装升降停车设备确有客观现实需要,该做法也符合充分挖掘城市空间资源、鼓励社会参与建设立体停车设施的政策导向,但改造行为本身未经住建、质检、电力等部门的审核、批准。

“仅以用电为例,380伏电压的电路从二层穿过公用楼梯和墙体引入地下,不符合国家相关电气安全规范的要求,存在着严重的用电、消防等安全隐患,因此必须加以规制。”她说,业主个体行为在公共小区具有一定的示范效应,如不对此类行为及时加以约束,将导致类似行为被效仿,会带来更严重的社会安全和秩序问题。

斯晓荷法官认为,王女士的行为符合政策导向,这种个人参与建设立体停车设施的行为应该得到鼓励并予以规范。为此,此案宣判后,朝阳法院向北京市交通委员会发送司法建议,应对居民个人在自有车位上建设立体停车设施的申请、建设、验收予以规范并明确具体实施细则。

法院调研 加改行为引发纠纷常见

北京晨报记者了解到,随着生活水平提高,业主对于生活便利度的需求也日益增加。立体停车设备、小型电梯以及新能源汽车充电桩等可以有效便利生活的设备,被一些业主逐渐加建或改造到小区中。但业主的此类行为,也引发了与相邻业主或物业公司之间的矛盾。

2014年至2016年,朝阳法院共受理因业主加改行为引发的涉业主共有权纠纷案件分别为313件、365件和373件,主要涉及业主侵占共有区域、业主加建改造专有部分侵犯业主共有权、业主以外的第三人侵犯业主共有权三类。

朝阳法院酒仙桥法庭庭长周维琦介绍说,现实生活中,业主占用公共楼梯、通行道路等堆放杂物,高层业主私自封闭公共露台,一层业主围圈公共空间作为私家院落等行为十分常见。这些行为不仅侵占了业主的共有空间,还可能存在安全隐患。曾经有一个案例显示,李某在楼道内堆放的杂物发生自燃引发火灾,造成楼上杨某被严重烧伤,进而引发诉讼。

此外,有的业主拆改承重墙,加建烟道,改变烟雾排放位置或改变大门方向等。还有业主为方便家中行动不便的老人,在自有复式房屋内加建小型电梯、或因购买新能源汽车或停车难,在自有车位上加建充电桩、立体停车设备等。这类行为可能会影响到建筑物的主体结构安全,且往往需要占用墙壁、过道等公共空间进行电力线路等改造,易造成安全隐患。

除业主外,小区物业也会涉及侵权行为。例如,物业公司未经业委会同意私自搭建停车设备、划定停车位、设立广告牌并收取使用费、广告费。在一些特殊情况下,也会有小区外的主体做出涉及业主共有权的行为,如受开发商委托的停车管理公司,在公共区域安装停车桩、地锁、道闸杆、栅栏等设备,侵犯了业主们的共有权而被诉。

原因解析 不知如何区分合法侵权

提及此类案件多发的原因,周维琦庭长表示,2007年以来,我国制定了一系列规制建筑物区分所有权的法律、法规及司法解释,大大提升了业主的专有权意识。但在业主的专有权与共有权发生冲突时,人们往往缺乏对合法行为与侵权行为界限的正确认识。

有的当事人仅对相关法律规定做出有利己方的理解,并不真正了解合法与侵权的边界。例如,《建筑物区分所有权司法解释》规定无偿利用共有部分的前提是“合理需要”,而改建的业主往往进行扩大理解,忽视了衡量“合理需要”的三个标准,即不以营利为目的;为了更好地使用专有部分;必要性标准。而物业管理人或其他业主又常将该规定进行限缩理解,对于符合三个标准的加改行为一律禁止。

同时,部分业主加建或改造是因家里车多无处停放、购买新能源汽车无处充电或是开放式露台给孩子造成客观危险等,其需求具有一定合理性。但因小区建造时间比较早,碍于其原本的设计,没有条件对这些需求进行合理回应。

周维琦说,为解决居民停车难等问题,本市陆续出台了一系列便民政策,但在实际落地过程中往往需要多部门协同配合,例如加建立体停车设备往往需要电力部门的配合才能保证用电安全、质检部门的检测以保证材料合格、住建部门的审批才能保证不会因加改行为导致房屋主体结构的改变。而各行政部门之间配合、协同通道不畅,客观上加大了居民通过合法程序加建设施的难度。

为此,朝阳法院建议有关部门建立物业小区的统一登记制度,由专门部门对专有部分、共有部分进行分类登记,使业主、物业公司等相关主体可以明确自我权利边界。同时,建议行政部门完善协同机制,提高各类惠民政策的实施效率。

本版撰文 北京晨报记者 颜斐

■相关案例

底层住户打通10道承重墙

王某等六名原告是某小区楼房三至七层房屋的业主。何某等二人分别是一层和二层房屋的业主。2010年6月起,何某二人将房屋交由一家装饰公司进行装修施工,将两层约1600平方米范围内的10道承重墙打通,用作商业经营场地。

后原告多次要求何某二人停止施工,但对方均不予理睬。为此,他们起诉要求判令被告将墙体承重部分恢复原状,原告每人索赔经济损失100万元及精神损害赔偿金10万元。

庭审中,何某二人提交了中国建筑科学研究院等相关单位出具的系列证明材料,证明一二层局部承重墙开洞部位及开洞改造从设计至施工均符合要求,且已进行安全加固,并未对整栋楼体安全产生任何影响。

法院认为,被告方拆除的部分应属全体业主共有。被告虽提交了系列文件以证明其施工的安全性,但无论其破坏承重墙行为是否影响了楼房的安全,其在未征得其他业主同意的情况下,擅自拆除楼房共有部分,侵害了全体共有人的权益。据此,一审判决何某等二人将承重结构拆除部分恢复原状,同时驳回原告的其他诉讼请求。

(责编:谷妍、邓楠)

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